一、抵押物

银行一般按资产评估（住宅类）评估的70%折扣计算贷款金额。也有例外，对于普通住宅，大多数银行都有70%的折扣，一些银行会在贷款条件下获得80%的折扣。一些银行在经营良好的企业时，可以给予90%的折扣，甚至1:1。

对于不同性质的抵押品，银行规定的标准抵押率是不同的。以房屋为例，住宅类一般为70%；公寓和办公楼有60%的折扣；别墅、商店和工厂通常有50%的折扣。

银行行的判断体系中，不同性质的抵押评估总值和市场价格的差异是不同的。

二、房产评估值

房产值不是市场的最终决定权，也不是企业的最终决定权，而是银行的最终决定权。一般，银行委托指定合格的第三方资产评估公司进行评估，以评估公司的评估价格为准。

需要注意的是，不同的银行和评估公司会有所不同。评估价格直接影响金额的大小。最高价格和最低价格之间的差异是10-20%是很常见的。换句话说，同样是1000万元的房地产可能相差一两百万元。

房屋抵押消费贷款注意细节：

1、房产抵押需要是借款人名义的房产，如果有第三人共有，则在抵押时必须出具共有人同意抵押贷款的声明书。

2、在提供的婚姻关系证明书中，有离婚情况的，需要提交离婚协议书或法院判决书；如果离婚后单身，则需要提供离婚后未再婚证明。

3、需要明确贷款用途。抵押贷款一般用于装修、留学、购买家庭大额耐用消费品等消费项目，如果消费者违规使用抵押资金，有可能被银行收回，因此消费者要注意政策风险。

4、没有还清贷款的房子，是无法申请抵押贷款的。也就是说，如果房子还处于按揭状态中，该房的抵押权其实就在银行手中，虽然借款人拥有使用权，但是不具备完全产权，所以不能再次申请抵押。

5、小产权房不具备房产抵押贷款交易的权利的。这是因为小产权房实为无产权，如遇政策性用地规划就面临灰飞烟灭的可能，因此金融机构不予对该类房产抵押贷款。