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【北京政策贷款】三大利空信号来袭,楼市究竟有多凉

2021-05-25 09:16:59 人浏览 来源:御顺款姐

相比8月份持续高温,楼市越来越冷。第一个坏消息来自面试问责制的落地。8月17日,海口、三亚、烟台、宜昌、扬州等地政府接受住房和城乡建设部的采访。要认真清理和查处捂地囤房等炒房问题,整顿和规范市场秩序,加强预期管理和舆论引导,打击投机倒把,遏制房价上涨。这五大城市位于世界不同地区,唯一的共同点就是房价还在涨。据国家统计局统计,7月份三亚新房环比增长3.7%,居70个城市之首;海口上涨2.3%,排名第9。烟台、宜昌、扬州也排名靠前,环比增长近3%。其中海口和三亚是今年五一期间和成都、Xi一起面试的。这一次,两地并不紧张。采访后第二天,三亚宣布查封了3家房地产项目售楼处,检查了53家中介机构,其中31家被取消经纪人资格,35家被列入黑名单,禁止从事房地产业务。大热必须调控,这是新阶段楼市调控的常态。但这次采访的不同之处在于,它是“坚决遏制房价上涨”正式调整后的第一次采访,也是住房和城乡建设部明确表示“对楼市调控不力要坚决问责”后的第一次采访。这意味着面试不再仅仅是一种形式。如果市场预期无法稳定,问责之剑可能会加到身上。形势全面改变,谁也不想当军阀。第二大坏消息来自房企整体融资有限,土地流转成为常态。8月20日,市场传言银监会暂停房地产信托项目。据华尔街报道,房地产信托业务并未暂停,但很多地方从上周开始接受窗口指导。虽然信托在房地产融资中的权重并不是最高的,但在今年银行信贷和债券发行整体受限的背景下,房地产信托作为房企的主要支撑脱颖而出。2018年1-7月,房地产信托成立规模3268.51亿元,同比增长57.31%。这种信托融资受到强有力的监管,意味着房地产融资进一步受到限制。房地产融资主要来自银行贷款、股权融资、债券融资、海外发债、信托融资、销售回报等六个方面。此前,向银行借款和在国外发行美元债券的渠道都受到了限制,而股权融资和债券融资并没有取得令人满意的效果,在购买限制收紧的情况下,销售回报也有所减弱。如果信托融资全面萎缩,那么住房融资就只剩下华山了。所以看似市场在放水,但在监管力度很大的背景下,这水注定很难流到楼市。需要了解的是,房地产是一个高负债行业,一些领先的房地产企业负债率高达200%。如果水不够,债务到期,对很多企业来说都是生死考验。从今年下半年到2021年,房企即将进入偿债高峰期。今年下半年的偿债规模为2.9万亿,明年将分别达到6.1万亿和5.9万亿。房企的现金流面临着极其严峻的考验。不难得出结论,房地产行业必将面临重大洗牌。对于大型房地产企业来说,虽然融资不会受到很大影响,但资金成本会逐渐增加,反过来又会限制征地积极性。对于中小房企来说,在银行信贷、债券融资、海外发债等方面没有优势。现在连他们主要依靠的信托融资都是有限的。不难想象他们会是什么样子。事实上,土地市场已经感受到了深深的寒意:数据显示,今年前7个月,中国举行了800次土地拍卖。其中,一线城市有13个土地流转标准;二线城市共有154个经营性用地;三四线城市商业用地总流量标准达到629例。这也提醒我们不要轻易购买小地产商开发的楼盘。一旦资金不可持续,这将是常见的做法。第三大负面是房价房租一定要两手抓,出来就要“打”。这两天房租已经超过房价,成为热门话题。许多租赁代理人被认为是租金飙升的主要驱动力。不管是不是这样,不管中介是不是委屈,当房租暴涨引起整个社会的情绪反弹时,一定有人出来做“靶子”。显然中介的认知度一点都不低。8月19日接受采访后,自由式、翔宇、蛋壳等10大租赁公司负责人承诺“三无”:没有利用通过银行贷款等融资渠道获得的资金恶性竞争抢占住房;不要强占租金高于市场水平的住房或抬高租金;不得通过提高租金来诱导房东提前解除租赁合同等。同时,10家企业拿出全部现有房屋12.57万多套投放市场,稳定了租金预期。这个数字已经超过了2016年北京新房年销量。据说中介没有能力影响租金。谁信?关键是稳定租金和稳定房价一起成为稳定预期政策的基本组成部分。(更多信息请参考“不炒房,不炒租!”!稳定房价的目的是防止金融风险的扩大。稳定房租的目的是防止房租暴涨影响CPI、就业甚至社会稳定。房价和房租都要关注,这意味着房地产企业和租赁中介企业都要做好暂时过冬的准备。所以,这次真的不一样。要严厉打击房地产投机,对房价还在上涨的地方政府进行约谈,对调控不力的地方甚至要追究责任,而房企融资渠道将进一步萎缩,货币释放的可能性将被完全限制流入楼市;租金和房价包含在监管范围内...监管不再是微风,而是猛烈的风暴。在贸易争端升温、经济下行压力加剧的背景下,“稳定预期”从来都不是闹着玩的。

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